Ho dovuto superare i quarant’anni per decidere di scrivere un contenuto come questo. Dopo le mie lauree in architettura e dopo aver aperto la mia società, affascinato dal mondo degli immobili e dei profitti che credevo potessero generare, mi sono imbattuto in innumerevoli situazioni, che mi hanno fatto capire con gli anni che questo mondo non è così facile come sembra!
Sono dovuti passare molti anni prima di riuscire a riconoscere il vero valore di un immobile, i pericoli nascosti dietro di esso (e vi giuro che ognuno ne ha molteplici) ed il modo più giusto e spesso diverso di come generare profitto.
Oggi leggendo e vedendo in questo settore, che molti ne parlano specificando molto o trascurando cose fondamentali per non pentirsi del capitale investito, ho deciso di dire la mia, in maniera semplice ma efficace senza parole difficili, che spesso non servono a nulla, basate sull’esperienza in campo e sullo studio di un settore che mi ha appassionato fin da piccolo, come quando con i miei amici costruivo casette di legno sugli alberi!
Per poter fare un investimento immobiliare come avete visto all’inizio pagina ho racchiuso il tutto in 3 tappe fondamentali, di seguito esaminiamole in maniera più approfondita.
Procurarsi il capitale? Questo lo sanno tutti!
Per comprare un qualsiasi immobile, casa, palazzo, o altro che sia, serve un capitale di partenza che spesso è impegnativo rispetto ad altri tipi di investimenti, e chi ti dirà una cosa diversa ti sta dicendo una bugia!
Di seguito ti spiegherò il perché!
Sento sempre più spesso persone che parlano di acquistare immobili con o senza capitale con il metodo della vendita su preliminare.
Esaminiamo per un attimo questo metodo, facendo un esempio:
Voglio comprare un appartamento di € 100.000,00, ma ho solo € 15.000,00 a disposizione, semplificando al massimo il discorso, si potrebbe avere un profitto anche non avendo la disponibilità della totalità del capitale. Faccio una proposta di vendita di €85.000,00 dove tra proposte di acquisto e preliminare offrono complessivamente una caparra di € 15.000,00, il venditore accetta.
Se nel lasso di tempo che intercorre tra la fine del preliminare e la data del rogito notarile trovo un acquirente che compra l’immobile offerto dal mio preliminare a € 105.00,00 potrei fare una “cessione preliminare” in parole semplici in questo modo si cede l’acquisto con un terzo soggetto che subentra nel ruolo di acquirente!
Questo viene citato da alcuni come una grande opportunità di guadagno senza avere l’intero capitale, infatti il soggetto del nostro esempio alla fine dei giochi avrà guadagnato € 20.000,00 meno tasse scaturite dalla cessione, mettendo a disposizione solo €15.000,00.
Nella realtà ho visto persone che accecate da chi decantava tali opportunità ha fatto tali operazioni senza avere la cifra a copertura per l’acquisto dell’immobile, rischiando di perdere tutto il capitale investito.
In questo ambito non c’è nulla di certo e nulla di sicuro, pertanto bisogna essere pronti a tutti gli eventuali cambiamenti di rotta.
Quindi ricapitolando, adesso siamo consapevoli che per acquistare un immobile dobbiamo avere un capitale a disposizione o comunque poter dare le garanzie necessarie ad un’eventuale banca di poter accedere ad un mutuo per l’acquisto.
Questa parte è uno dei punti fondamentali, è dal procurarsi il capitale iniziale che si gettano le basi del nostro profitto. Perché a seconda di come lo si realizza contribuisce a creare anch’esso un costo per l’operazione, oppure no.
Per esempio anche se non usiamo i mutui bancari, perché usati per investimenti sapienti, dobbiamo prendere coscienza che il denaro preso in prestito ci costerà, spesso è bene stare attenti al tasso da scegliere in banca, a seconda del costo del denaro e a tutte le altre spese aggiuntive obbligatorie e non che la banca ti propina (polizza, polizza vita ecc) costo del notaio ecc…
Sembrerà banale ma ci tengo a ribadire che chi usa soldi propri ha un netto vantaggio economico.
Ci sono immobili di diverso prezzo e pezzatura, non si deve per forza puntare a quello costoso per avere un profitto!
Ho visto persone che per non prendere mutuo hanno accumulato un po’ di soldi dal proprio stipendio e alla fine sono stati premiati da un investimento profittevole, o altri hanno preferito vendere una loro proprietà, una proprietà che era un passivo, cioè ovvero solo dei costi e nessuna rendita, per poi acquistare un immobile da mettere a rendita per poi rivenderlo avendo un profitto.
Tutto è lecito quando non vuoi farti sfuggire un vero affare immobiliare perché da come abbiamo capito senza di esso non possiamo neanche intraprendere questa attività!
Anche questo secondo step è fondamentale, come abbiamo accennato nell’introduzione per ottenere un guadagno da un’operazione e quindi per non rendere vani i nostri sforzi esponendoci inevitabilmente a rischi economici ed altro i tre punti nominati all’inizio sono tre passaggi fondamentali, tre punti cardine l’uno legato all’altro.
Infatti mettiamo caso di superare il 1° punto brillantemente, basta gestire male il secondo o addirittura il terzo per rendere tutto vano o meglio per ottenere l’effetto contrario una perdita invece che un guadagno!
Ci dicono sempre che gli errori servono, che si impara di più da un errore fatto che da altro, e questo è sacrosanto e ne sono convinto, ma perché incappare in un errore quando si può evitare? Quando si può prevedere? Quando si hanno le cognizioni per compiere e intraprendere la strada giusta e saper riconoscere le buche nel proprio percorso!
L’acquisto è una fase delicata, diciamo che tra le tre, la reputo quella più pericolosa. Bisogna tener conto di 3 cose fondamentali, cose che elencherò e che hanno bisogno di un minimo di approfondimento per essere comprese appieno:
Sarà deformazione professionale essendo un architetto ma basta non essere attenti a questo aspetto per far bloccare tutto l’ingranaggio.
Non sono pochi gli immobili con un prezzo allettante e potenzialmente profittevoli che nascono un abuso, alcune volte potrebbe essere insanabile, altre con un parziale abbattimento ecc…
Fatto sta che non riuscite da soli, affidatevi ad un tecnico perché trascurare tale aspetto potrebbe cambiare radicalmente le sorti di un’operazione all’apparenza profittevole.
Spesso capita che i proprietari per nascondere lesioni strutturali o altri lavori che devono essere necessariamente fatti, coprono questi ultimi da intonaco, pittura ecc… andando a falsare la nostra idea di ristrutturazione e quindi la nostra idea di spesa per la messa in vendita.
Quindi nei casi in cui scegliete la formula acquista ristruttura e rivendita (a mio avviso quella più proficua, poi vi spiegherò il perché) dobbiamo affidarci ad un’impresa competente che ci faccia un preventivo reale e aggiungerci una percentuale per gli imprevisti che non mancano mai.
Questo discorso vale in parte per le persone che acquistano senza opera a farsi.
Dico in parte perché anche questi ultimi devono comunque stare attenti a quello che comprano dal punto di vista strutturale e allo stato dell’immobile perché il tutto si potrebbe comunque ripercuotere sulla vendita, infatti oggi gli sprovveduti sanno sempre meno, e quindi il potenziale acquirente potrebbe decurtare dal valore dell’immobile un’eventuale ristrutturazione come limiti sotto stimati.
Fare un’operazione immobiliare senza lavori a farsi sembra molto più comoda, ma dall’esperienza fatta è con la ristrutturazione e la rivendita che può attuarsi il massimo dell’operazione immobiliare (a meno che comprata con un prezzo nettamente inferiore rispetto all’attuale mercato).
La maggior parte degli acquirenti non amano l’incertezza della ristrutturazione. La maggior parte preferiscono le cose sicure, concrete senza imprevisti.
L’acquirente tipo vuole da sempre l’immobile perfetto, quello a cui non bisogna fare nulla se non arredarlo, preferiscono chiudere gli occhi e pagare in più anziché imbarcarsi nei problemi della ristrutturazione con incertezza sui costi, tempo e riuscita del tutto.
È questa la differenza tra te che vuoi fare l’investimento immobiliare e loro!
E deve essere così perché la loro forma mentis che ci permette di ottenere un ritorno economico da questa cosa e deve esserci un ritorno economico!
Siamo noi che ci prendiamo tutti i rischi!
In ultimo invito a far riflettere anche sulla posizione di un immobile, si può trovare enorme differenza di mercato tra un immobile in pieno centro città oppure in periferia, questo lo sanno tutti, ma la cosa di cui negli anni mi sono accorto è che alle volte anche tra strade dello stesso quartiere i prezzi cambiano.
Consiglio sempre alle persone che vogliono intraprendere questa attività di essere acuti conoscenti del luogo in cui si va operando.
Ci vorrebbero pagine di parole, la chiusura del prezzo finale è tutto!
Mi spiego meglio perché le variabili sono tante. Potresti guadagnare di più da un immobile messo “male” ma preso a buon prezzo che da un immobile in ottime condizioni preso con un prezzo troppo alto ristrutturato al mercato della zona.
Ma ora vi starete domandando: << Ma allora come fare per sapere a che prezzo prendere un immobile? Qual è quel prezzo d’acquisto che poi sulla rivendita mi assicura di un ritorno di investimento?>>
Questa come già detto è una delle fasi più delicate.
Chi è abituato ad operare da un po’ di tempo nella stessa zona conosce già il prezzo di mercato di un immobile e a quel prezzo applica le variabili, del tipo: << L’immobile è sano? Ha bisogno di ristrutturazione? Ha una rendita? Nel circondario ci sono abbastanza luoghi di interesse?>>
E così via…
Chi invece non conosce la zona dove sta acquistando queste case, deve studiarle!
Deve esaminare il prezzo a cui stanno vendendo immobili simili e farsi un’idea di prezzo, deve analizzare il territorio, lo stato dell’immobile, il suo inserimento nel contesto urbano ecc…
Una volta chiusa questa analisi, c’è la vera e propria trattativa.
Tutti sanno che più si va al di sotto del reale prezzo di mercato e più ci sarà un potenziale margine economico.
Non bisogna mai innamorarsi di quello che si sta comprando, bisogna essere lucidi e pazienti, aspettare che si raggiunge il prezzo tale da farti avere un ricavo economico.
Bisogna capire dove andare avanti e dove fermarsi.
Spesso tutto diventa più facile quando si trovano venditori motivati a vendere, e lì spesso l’esperienza fa la differenza.
Ho visto persone che non riconoscendo il vero valore di un immobile hanno rinunciato a forti e veloci guadagni per poi perdere qualcosa che hanno faticato a vendere per un errore di valutazione e offerta economia, avendo il disagio di aver lavorato per nulla e tenere il capitale immobilizzato per anni ma poteva andar anche peggio.
Poi c’è l’altro lato della medaglia chi riesce ad acquistare forse con l’ottica giusta ed in un mese ha il guadagno di un anno.
Qualcuno pensa in un colpo di fortuna, ma la fortuna in tutto questo ha un ruolo marginale, il 90% lo fa l’acquisizione di un metodo, si un metodo!
Sarà questo che porterà ad assottigliare sempre di più il margine d’errore!
Siamo arrivati al terzo ed ultimo punto.
Quando hai portato a termine i primi due e l’ho fatto bene, con il terzo punto vedrai i frutti del tuo operato, diciamo di più!
Se i primi due punti hanno seguito in maniera fedele la tua strategia d’intervento, dando per scontato che la tua strategia era giusta, il terzo punto dovrebbe essere quello più semplice! Arrivare con l’immobile giusto al prezzo giusto sul mercato ti garantirà guadagni veloci e grandi soddisfazioni.
È in questo momento che capisci davvero il valore del tuo operato, arrivati a questa fase bisogna solo capire il momento più propizio per vendere e non lasciarsi influenzare dai giudizi dell’acquirente o meglio ancora dall’agenzia immobiliare (se ad essa vi affiderete).
Infatti spesso per le agenzie il fattore tempo è tutto, devo dire che spesso son riuscito a vedere a cifre nettamente superiori di quelle stimate dalle agenzie immobiliari.
Ancora una volta infatti vi consiglio di affidarvi a chi è esperto e professionale in materia e ancora una volta devo dirvi che il fatto di essere preparati in materia vi farà capire chi è l’agenzia immobiliare giusta che sicuramente non sarà quella che per accontentarvi vi chiederà la luna, facendo passare tempo inutilmente, ma quella che guardando l’immobile già saprà qual è la migliore performance da attuare in termini di ritorno di intervento.
Non è detto che la cosa migliore sia vendere! Ho venduto qualche immobile per me, qualcuno che sono riuscito a trovare in ottime posizioni strategiche e devo dire che oggi svolgo un’attività di case vacanze davvero promettente!
Su questo punto se mai avrò modo vorrei aprire un altro articolo perché l’attività ricettiva come case vacanze o fitti brevi o fatta nel modo giusto possono portare grandi guadagni con un minore di impegno.
Con questa panoramica che ripercorre i tratti salienti di un’operazione immobiliare ho cercato in maniera semplice e sintetica di dare un’ottica di intervento a chi si approccia per la prima volta a questo settore così da indirizzarlo sulla strada giusta.
Ciò non toglie che ogni caso è a sé ed ogni operazione ha le sue sfaccettature da approfondire ulteriormente ma sono sicuro che saputo queste semplici regole avete già un grosso vantaggio!
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